Den dyreste oppussingen kan være den dere må gjøre to ganger. Når et borettslag eller sameie skal pusse opp trapperom, kjeller eller andre fellesarealer, er det lett å starte med det man ser. Slitte vegger, avskallet maling, sprekker, mørke kjellervegger eller et trapperom som trenger en modernisering.

Men spesielt i eldre murbygninger bør styret se litt lenger enn til fargekartet.

Det som ser ut som en vanlig malerjobb, kan være symptomer på fukt, feil materialbruk, skadet puss eller andre underliggende problemer. Og når man først rehabiliterer fellesarealene, er det også en god anledning til å kontrollere brannsikringen.

6 forhold styret bør tenke gjennom før arbeidet starter

1. Ikke mal over fuktproblemet

Maling som flasser i kjelleren er ikke nødvendigvis et malingsproblem. Fuktroser, saltutslag, løs puss, misfarging og maling som slipper underlaget kan være tegn på fuktbelastning i murverket. Riksantikvaren trekker nettopp frem fuktroser og saltutslag som typiske problemer i eldre kjellere og grunnmurer. Over tid kan fuktbelastningen føre til at mørtelfuger, puss og maling brytes ned.

Det betyr at det ikke nødvendigvis hjelper å skrape veggen og male på nytt. Først bør man forsøke å finne ut hvor fukten kommer fra. Det kan blant annet være forhold knyttet til grunnfukt, drenering, vanninntrenging, ventilasjon eller andre deler av konstruksjonen. Fjerner man ikke årsaken, kan den nymalte veggen begynne å flasse igjen.

2. Eldre murbygg må behandles som eldre murbygg

En bygård fra begynnelsen av 1900-tallet er ikke konstruert på samme måte som et moderne bygg. Det høres selvfølgelig ut, men dette er viktig når man velger materialer. I mange eldre murbygninger er det brukt kalkbaserte mørtler og puss. Kalkmørtel er mer diffusjonsåpen og elastisk enn sementbaserte løsninger. Riksantikvaren anbefaler derfor at reparasjonsmørtel tilpasses det eksisterende underlaget og den gamle pussen.

Feil materialer kan faktisk skape nye problemer. Riksantikvaren viser blant annet til et rehabiliteringsprosjekt der sementmørtel var blitt brukt i stedet for den opprinnelige kalkmørtelen. Den sterkere og tettere sementmørtelen bidro til at kalkmørtelen under smuldret opp og reparasjonene løsnet.

Nytt og sterkere betyr altså ikke nødvendigvis bedre i et gammelt murbygg.

3. Tett maling kan holde fukten inne

Dette er noe mange styrer ikke er klar over. I eldre murkonstruksjoner kan det være viktig at fuktigheten får mulighet til å tørke ut igjen. Riksantikvaren advarer mot tette plastbaserte malinger og sementbaserte løsninger på eldre bygninger fordi de kan redusere konstruksjonens mulighet til å tørke. De anbefaler diffusjonsåpne og konstruksjonstilpassede materialer der dette er riktig for bygningen.

Det finnes også dokumenterte eksempler på eldre murvegger der mange lag med tett maling har bidratt til å holde fukt inne i konstruksjonen og svekke den opprinnelige kalkpussen. Derfor bør man ikke automatisk velge maling bare ut fra slitestyrke og farge.

Underlaget og byggets konstruksjon bør være med på å bestemme produktet.

4. Trapperommet er også en rømningsvei

Et nyoppusset trapperom gjør mye for førsteinntrykket av en bygård. Men trapperommet har en langt viktigere funksjon enn å se pent ut. I mange bygårder er det en sentral del av rømningsveien dersom det oppstår brann. Når trapperommet først skal rehabiliteres, kan det derfor være fornuftig å se på mer enn vegger, tak og rekkverk.

Hvordan er tilstanden på dørene? Er det gamle kabel- eller rørgjennomføringer i vegger og etasjeskiller? Er tidligere branntetting fortsatt intakt? Har det blitt utført tekniske arbeider i bygget som kan ha påvirket eksisterende brannskiller? Dette er forhold som er langt enklere å undersøke og utbedre når man allerede har håndverkere på plass.

5. Nye rør og kabler kan ha påvirket gamle brannskiller

En eldre bygård kan ha vært gjennom svært mange endringer. Nytt elektrisk anlegg, internett, rør, ventilasjon og andre tekniske installasjoner kan ha blitt montert i flere omganger gjennom mange tiår. Hver gang noe føres gjennom en brannskillende konstruksjon, må brannmotstanden ivaretas. Et hull rundt et rør eller en kabel kan se ubetydelig ut. Men dersom gjennomføringen ligger i et brannskille og ikke er riktig utført, kan den bidra til at røyk, varme og brann sprer seg videre.

Derfor kan oppussing av trapperom, kjeller og tekniske områder være et godt tidspunkt for å kontrollere slike gjennomføringer og dokumentere eventuelle brannsikringstiltak.

6. God planlegging kan spare borettslaget for både penger og problemer

En vanlig utfordring for styrer er å vite hvor mye som faktisk må gjøres.

Skal all puss fjernes? Må hele kjelleren rehabiliteres? Kan deler av den eksisterende pussen beholdes? Hva må gjøres nå – og hva kan vente?

Her kan en faglig vurdering før prosjektet starter være svært verdifull. Riksantikvaren anbefaler faktisk at mest mulig eksisterende, intakt kalkpuss beholdes ved arbeid på eldre bygninger. Reparasjonsmaterialet bør tilpasses det som allerede finnes.

Det illustrerer et viktig prinsipp! God rehabilitering handler ikke nødvendigvis om å rive mest mulig og bygge opp alt på nytt. Det handler om å forstå hva som faktisk er skadet og velge riktig tiltak.

Se på helheten når dere først pusser opp

Når borettslaget eller sameiet først skal rehabilitere trapperom, kjeller eller andre fellesarealer, kan det derfor lønne seg å tenke litt bredere. Et prosjekt kan for eksempel omfatte:

• reparasjon av mur- og pusskader
• utbedring av sprekker og skadede overflater
• vurdering av fuktproblemer i kjeller
• maling og overflatebehandling tilpasset underlaget
• oppussing av trapperom, tak, rekkverk og andre fellesarealer
• kontroll og utbedring av branntetting og tekniske gjennomføringer
• brannhemmende plater, isolasjon eller maling der dette er riktig tiltak
• utbedring av forhold i rømningsveier
• dokumentasjon av utførte arbeider

Da får styret mulighet til å prioritere tiltakene og se vedlikehold, rehabilitering og brannsikkerhet i sammenheng.

Hva bør styret gjøre før oppussing?

Før dere innhenter tilbud på «maling av trapperom» eller «oppussing av kjeller», anbefaler vi å undersøke hva som faktisk ligger bak behovet. Er det bare normal slitasje – eller finnes det fukt, løs puss, sprekker eller andre skader?

• Hvilke materialer er brukt tidligere?
• Er eksisterende puss egnet til å beholdes?
• Er det tekniske gjennomføringer eller andre forhold som bør brannsikres når arbeidene først gjennomføres?
• Og ikke minst, hva bør gjøres nå, og hva kan vente?

Et godt beslutningsgrunnlag før arbeidet starter kan redusere risikoen for tilleggskostnader og for at de samme problemene kommer tilbake etter noen få år.

Skal dere pusse opp trapperom eller kjeller?

NOR entreprenør har erfaring med rehabilitering og vedlikehold av borettslag, sameier og eldre bygårder. Vi kan bistå med blant annet mur- og pussarbeider, maling av trapperom og fellesarealer, rehabilitering av kjellere og ulike innvendige brannsikringstiltak.

Vårt råd er enkelt. Ikke start med malingen, start med å finne ut hva bygget faktisk trenger.

Vi kommer gjerne på en uforpliktende befaring og vurderer tilstanden sammen med styret. Dere får da et bedre grunnlag for å prioritere riktige tiltak og planlegge prosjektet før arbeidet starter.

Ønskes mer informasjon eller ønske om en befaring og gratis pristilbud!
Kontakt oss på e-post: post@norentreprenor.no eller ring oss direkte!

Laila Jensen tlf. 994 80 798

Vi bygger på KOMPETANSE, KVALITET OG TILLIT!