Dette bør du vite om vedlikehold av murgård hvis du er gårdeier eller sitter i styret i et borettslag eller sameie! 

Vedlikeholdet av de forskjellige murgårdene i Oslo er svært varierende. Mange ganger har vedlikeholdet vært gjennomført med materialer og teknikker, som ikke har vært forenlig med det som var opprinnelig brukt. Moderniseringer med etterisolering, innredning av loft og kjeller har også ført til endret bygningsfysikk, som igjen har ført til skadeutvikling.

Mange av de eldre murgårdene eies og styres av mennesker uten faglig bakgrunn for å kunne ivareta vedlikeholdsplikten slik den er definert i lowerket. Innvendig i hver enkelt boenhet ivaretas vedlikeholdet godt, mens fasader, tak, balkonger m.m. har ikke fått samme oppmerksomhet. Manglende vedlikehold av disse elementer kan føre til farlig nedfall av puss, tegl etc., og muligheten for personskade er tilstede.

Alle bygninger utsettes for kontinuerlig slitasje på grunn av ytre påkjenninger som slitasje, vær og vind. Det er derfor spesielt viktig at det gjennomføres jevnlig vedlikehold av bygningen. Med jevnlig vedlikehold kan man unngå at skader får utvikle seg, og dermed unngå store økonomiske overraskelser. Unnlatelse av vedlikehold kan også få store konsekvenser, både økonomisk og rettslig jf. PBL § 31-3.

Tilstandsanalyse

Å starte med å få utført en tilstandsanalyse gjør det enklere å planlegge vedlikeholdet i riktig rekkefølge. Den som utfører tilstandsanalysen bør ha tilstrekkelig kjennskap til murgårdens oppbygging. Typiske skader og utfordringer ved slike bygninger og kunnskap om riktig materialbruk (murverk med kalk, kalkmaling, linoljemaling, trebjelkelag, flåtefundament, murankre, etc.). 
Tilstandsanalysen skal danne basis for utarbeidelse av beskrivelse av nødvendige arbeider, samt grunnlag for å innhente priser på utførelse av  nødvendig vedlikeholdsarbeid.

Gjennomføring av tiltak

Etter at kontrakt er signert bør byggherrens representant (byggeleder/rådgiver) ha en gjennomgang med entreprenør for å se på omfanget av arbeidene. Byggherrens representant bør ha jevnlig oppfølging av arbeidene i byggetiden. Etter gjennomført arbeid må entreprenør overlevere alle produktdatablader for alle produkter og materialer som er brukt. Det må også fremlegges en vedlikeholdsplan for de arbeidene de har utført.

Disse punktene bør du som gårdeier sjekke jevnlig

• Fasader og balkonger 
• Gesims, ornament, trekninger
• Snø og istapper, snøfangere, takrenner
• Vinduer og dører
• Taktekking, piper
• Loft og kjeller – se etter fukt, muggsopp, saltutslag og lukt.

Det aller viktigste er å reagere på er oppståtte skader i puss pga. fukt, lekkasje, frostskade, riss, sprekker og malingsavskalling. Løs puss på overflater og trekninger – dette sjekkes ved å banke, dra en hammer over pussflaten. Da fremkommer en hul lyd der det er løs puss (bompuss). Sjekk bør gjøres periodisk fra lift. Vær spesielt oppmerksomhet på utvikling av fukt og kondens på vegger, gulv og i taket. Det er meget viktig at kjellere har god ventilasjon. 

Brannsikring

Alle leiligheter skal ha tilgang til to rømningstrapper. Dersom det ikke er mulig må kompenserende tiltak som branntau, brannstige e.l. monteres. Hold rømningstrapper ryddige. Søppelkasser o.l. skal Ikke plasseres slik at de hindrer rømning. Alle boliger (både i fellesarealer og i leiligheter) skal ha røykvarslere. Det anbefales at varslere i trappeoppgang og leilighet seriekobles slik at man er sikret at alle blir varslet. Alle leiligheter må ha eget slokkeutstyr i tillegg til trappeoppgang, loft og kjeller.

Dører mellom trapperom og leiligheter, loft og kjeller bør være brannklassifiserte for å unngå spredning. Opprinnelige trapperomsdører har som regel høy bevaringsverdi og kan i de fleste tilfeller bevares og oppgraderes i stedet for å skiftes.  Unngå lagring av gassbeholdere eller andre brannfarlige materialer på åpne loft og i kjellere. Loft og kjellere har ofte store gjennomgående arealer, og spredning kan skje svært fort. Utettheter mellom tak og fasade kan også føre til brannspredning fra leilighet til loft.
Alle gjennomføringer (sjakter, ventilasjonsrør, el-kabler m.m) gjennom brannskiller må være tettet med materialer med tilstrekkelig brannmotstand.

Foreta jevnlig kontroll av det elektriske anlegget. Enkelte krav til tiltak kan fravikes ved å installere sprinkleranlegg.

Ved fare for farlig nedfall

I slike situasjoner bør området stenges og alle løse deler og puss må fjernes fra fasade og balkonger så raskt som mulig.

Kontroll av balkonger 

Typiske hendelser som bør kontrolleres og vedlikeholdes er rekkverk (Sjekk spesielt om de er løse ved fot av stendere da disse ofte er festet i stålrammens overflens).  Frostsprengning, nedfall av puss/betong, rustfarget skader i puss. Korrosjonsskader i armering, innstøpte bærebjelker eller innfesting rekkverk (bæreevne kan være svekket).

Husk at utbedring av bærende konstruksjoner er byggemeldingspliktig!

Takkonstruksjon

Tak er utsatt for råte, fuktskader i undertak/ bærekonstruksjon eller lekkasje utenfra. Se etter kondens på kalde overflater.
Ved innredning av loft øker sannsynligheten for fuktskader. Typiske feil er manglende fuktsperre og manglende ventilasjon.
Kontroller taktekking og beslag som fører til lekkasje på loftet. Sjekk spesielt detaljer i overganger pipe, gesims og takfot. Utett tekking/beslag, kan gi fuktskader. 

Spesielt utsatte områder under vinkelrenner, skottrenner, rundt takvindu o.l. Tette lekkasjer eller få utført ny tekning/beslag.
Ved nedfall av takstein, sjekk spesielt innfesting av skifer (spiker som ligger skjult av skifer over). Løse takstein kan også oppstå pga. råte i lekter eller korrodert innfesting.

NB! Kan være fare for farlig nedfall. Kontroll og komplettering av lekter og innfesting, evt. full utskiftning.

Piper

Hvis bygget er utsatt for setningsskader kan pipe være ustabil og skadet. Gamle fyringspiper kan også ha fått frostskader. Kontroll av pipe og reparasjon. Har den fått store skader må den tas ned og mures opp igjen. Se etter dårlig eller manglende tetting rundt pipe. Tette lekkasje eller eventuelt legge nytt beslag. Det må tettes både mot undertak og tekking.

Takrenne/nedløp

Typiske indikasjon på skader er fuktskjolder/misfarging og pussavskalling på vegg. Vanndrypp fra tak pga. utette rør/renner.
Feil montering f eks. vertikal skjøt vender inn mot vegg, feil vinkel på utkast m.m. Tett sluk i renne pga. løv, kvister m.m. Takrenner bør renskes for løv, kvister m.m. minst en gang i året. Kontroll av nedløp og renner med eventuell utbedring/utskiftning. NB – skjøter skal vende utover. Installasjon av varmekabler i nedløp. Ved innredet loft med takvindu, bør det vurderes å føre kabler opp til underkant vindu. Istapper opptrer oftest i kombinasjon med kalde loft ombygd til leiligheter.

Montering av snøfangere dersom dette ikke finnes. Vær spesielt oppmerksom der nabotaket er noe høyere (da dannes det snøskavler og ofte is på gesims).  Avskalling av puss ved grenrør til takterasse Avløpsvann fra sluk føres gjennom varm sone til kald sone, fører til frostsprengning. Føre varmekabel fra sluk gjennom grenrør til hovednedløp.

Etasjeskillere

Svikt i gulv eller råteskader i bjelkelag, kan være pga. lokal lekkasje eller manglende membran i våtrom. Kondens på forankringsjern/strekkanker (kondens kan i tillegg gi korrosjonsskader på disse). Fukt i veggen ved bjelkeendene pga. for tett maling, sterk fuktutsatt fasade, sprekker i puss/maling.

Som eier av en leilighet eller av en hel murgård står man overfor både daglig vedlikehold og store kostbare tiltak. Det er viktig å kjenne litt til hvordan bygningen du bor i er konstruert, hvilke skader som er vanlig og hvordan man unngår dem. Det kan spare penger og unødvendige tiltak.

Gjør en avtale med en fagperson, en malermester med erfaring fra murgårder eller en murmester og ta en befaring. De vet hvor man skal se etter tegn på skade og kan gi et svar på hva man bør gjøre og kostnadene for tiltakene. Ta bilder og sett opp en prioritering. Da er det lettere å be om tilbud på arbeidet i neste omgang. Hold rede på hva som gjøres og hvilke produkter som brukes. Skriv opp fargekoder og malingstyper – da er det lettere for neste styre å gjøre en god jobb for bygningen. Ikke minst er det viktig å velge riktige produkter, slik at arbeidet holder lenge og man får det resultatet man håpet på.

Ønskes mer informasjon eller ønske om en gratis befaring eller tilstandsrapport.
Kontakt oss på tlf. 22 57 83 60 eller e-post: post@norentreprenor.no

Laila Jensen tlf. 994 80 798

Cato Oddsett tlf. 900 88 104

Geir Hopland tlf. 901 74 420

Vi har gode Garantiordninger iht. Norsk Standard. God Intern og Kvalitets-sikringssystem, HMS, SHA og FDV rutiner.

Vi bygger på KOMPETANSE, KVALITET OG TILLIT!